Opere pubbliche: facciamo manutenzione o abbattiamo e ricostruiamo? - L. Guido

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ristrutturazioneE' certo che qualsiasi Ente pubblico (Stato, Regioni, Comuni, ecc.) nella missione di fornire servizi ai cittadini debba operare al fine di minimizzare i costi della gestione del proprio patrimonio immobiliare. Così come è ovvio che tali Enti debbano provvedere, nel limite del finanziariamente possibile, a mantenere in buono stato i propri edifici per consentirne una corretta e sicura fruizione. Tuttavia vi è nella gestione della cosa pubblica una propensione alla spesa che non trova, a parere di chi scrive, alcuna giustificazione di tipo tecnico, né gestionale.

In letteratura tecnica vi sono studi che fissano il punto e le condizioni oltre il quale è economicamente vantaggioso demolire e ricostruire un edificio, invece che continuare a fare una manutenzione che diviene sempre più costosa ed impegnativa. Il ragionamento vale per un edificio come per un'automobile. Tuttavia nel caso di un edificio tutto si fa più complesso e meno intuitivo perché le variabili in gioco sono molto più numerose.

La Pubblica Amministrazione, avendo patrimoni immobiliari enormi da gestire, avrebbe bisogno di tecnici che conoscessero molto bene il ragionamento e che determinassero con precisione le manutenzioni che è necessario intraprendere, ed eventualmente il momento di abbattere un edificio per ricostruirlo; considerando tutte le ragioni di tipo economico oltre naturalmente a quelle legate alla erogazione di un servizio alla cittadinanza, che deve poterne fruire in continuità. Poi la politica naturalmente è libera di prendere decisioni di tipo strategico magari anche in contrasto col ragionamento tecnico, ma senza prescindere dalla conoscenza di quest'ultimo.

Per semplificare il concetto faccio un esempio in Milano. La Giunta comunale nel novembre 2015 ha deliberato il progetto definitivo per la demolizione e successiva ricostruzione della scuola di Via Magreglio 1. Questa opera si inquadra in un progetto di cofinanziamento Stato-Comune di opere di edilizia scolastica. Dei 9,6 milioni di euro stanziati per questa sola opera, 5 milioni arrivano dallo Stato mentre 4,5 milioni sono messi a disposizione dal Comune di Milano. Il costo effettivo tra appalto e professionisti è indicato nel bando di gara in circa 7,5 milioni da sottoporre a ribasso d'asta, ma le varianti compenseranno certamente il ribasso. Il progetto prevede la demolizione dell’attuale edificio in prefabbricato leggero, costruito in modo economico attorno agli anni 1960 e contenente amianto, che verrà ricostruito secondo le migliori tecniche odierne, sia dal punto di vista della sicurezza antisismica che del risparmio energetico, secondo quanto vantato dalla attuale Amministrazione. I lavori si protrarranno per almeno 2 anni; vista l'opera secondo me più probabilmente 3. Nel frattempo gli studenti della scuola verranno smistati nelle altre vicine, creando non pochi problemi alle famiglie e alle scuole stesse, che si troveranno a gestire un flusso aggiuntivo imprevisto. Facciamo qualche conto: dalla letteratura tecnica che si utilizza per il conteggio dei costi di costruzione nelle iniziative immobiliari, risulta che una scuola delle dimensioni di quella in oggetto con 20 aule operative, può costare a nuovo circa 4 milioni di euro, comprese le spese per i professionisti impegnati. A questi costi devono essere aggiunti quelli molto alti della demolizione della esistente, che possono essere stimati in circa 2 milioni. Così alti perché la rimozione di tutti i manufatti contenenti amianto è da fare in modo puntuale,  prima di abbattere le strutture portanti, per non consentire alle fibre di spargersi nell'aria del quartiere; quindi tali costi sono da considerarsi simili nel caso di demolizione completa dell'edificio come nel caso di ristrutturazione del fabbricato. In totale fanno circa 6 milioni di euro.

Evidentemente il progetto del nuovo edificio non è standard o il computo metrico è stimato per eccesso, perché altrimenti non si sarebbero stanziati 9,6 milioni, che anche considerando costi accessori e imprevisti avrebbero potuto essere qualcuno meno. Vediamo ora l'alternativa della ristrutturazione dell'edificio, considerando che la struttura è in acciaio e resiste bene in caso di terremoto, anche perché Milano è in zona considerata a rischio sismico bassissimo. Il costo della bonifica dell'amianto si può stimare in circa 1,3 milioni di euro. Il costo di una completa ristrutturazione impiantistica ed edile, compreso il controllo ed eventuale rinforzo dei solai, si può stimare ragionevolmente in circa 400 euro/mq, da cui ne risulta il costo totale per una superficie di 5.300 mq pari a circa € 2.120,000, che sommati a quello della bonifica ci danno un totale di investimento di circa 3,4 milioni di euro. Si risparmiano con la scelta della completa ristrutturazione in sostanza 6 - 3,4 = 2,6 milioni di euro, al lordo dei costi accessori e imprevisti, presenti comunque proporzionalmente in entrambe le soluzioni. Quindi circa il 45%. E la tempistica dei lavori potrebbe essere di 1 solo anno. Gli studenti e le loro famiglie avrebbero il disagio più che dimezzato e il denaro risparmiato potrebbero essere utilizzati per risolvere i problemi di un'altra scuola.

Un edificio ristrutturato a fondo come con l'intervento ipotizzato avrebbe poi necessità di manutenzioni per un altro ciclo di utilizzo del tutto simile ad uno nuovo. Anche la classe di prestazione energetica inverno/estate dell'edificio nuovo rispetto a quello completamente ristrutturato può essere considerata similare, quindi anche i consumi energetici di gestione potrebbero essere considerati non distinguibili. Del resto a nessuno dei proprietari degli appartamenti prospettanti verso l'edificio scolastico, ad esso coevi perchè è stato costruito tutto il quartiere negli anni '60, verrebbe mai in mente di abbattere il proprio condominio anche se contiene amianto per ricostruirlo ex novo. Si provvederà con delle manutenzioni straordinarie, magari programmate negli anni per diluire la spesa.

In sostanza: l'ipotesi di abbattere un edificio per ricostruirlo nella medesima posizione è generalmente vantaggiosa solo se è intenzione della Amministrazione di ricostruire qualcosa di profondamente diverso dall'esistente, magari per dimensioni o con una differente funzione; altrimenti non è in generale conveniente questo tipo di operazione, che però è assai diffusa nei piani di intervento delle Pubbliche Amministrazioni.

 

lucaguidoLuca Guido

ingegnere

consulente del Tribunale di Milano