Perché la casa per tutti è un tema importante per la politica - C. Fazzini

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casapertuttiLa  casa occupa  con una  certa frequenza  le pagine dei giornali: in occasione della pubblicazione dei dati Istat;  per la difficoltà di accesso ai mutui; per i giovani che non trovano casa; per l'incremento dei valori delle abitazioni; per gli squilibri di domanda e offerta nelle aree metropolitane; per  lo stato degli insediamenti di edilizia residenziale  pubblica; per la mancanza cronica di abitazioni in affitto a buon prezzo. L'interesse al dibattito da parte della politica appare tuttavia prevalentemente confinato entro i programmi amministrativi e nei Piani urbanistici: impegno a risolvere le ricorrenti crisi economiche delle agenzie regionali per la casa; ad attuare o completare interventi che segnano il passo; per  migliorare il volume di interventi o le condizioni di accessibilità alle aree per residenza calmierata; per ridurre gli oneri di urbanizzazione negli  interventi di edilizia sociale; per i bonus di affitto alle famiglie più disagiate.

I sociologi di ogni tendenza continuano ad affermare che il lavoro e la casa sono centrali per l'equilibrio sociale, ma mentre il lavoro è un impegno costante di molti politici per individuare risposte di ordine generale, il tema della casa sfugge a un interesse profondo della grande politica; sembra mancare la volontà  di approfondire il problema nell'ampiezza  e problematicità della sua estensione, prima ancora che nella individuazione delle soluzioni adeguate; oppure queste ampiezza e problematicità scoraggiano, perché richiedono con evidenza decisioni forti o modificazioni dello status quo difficili da assumere. Eppure, mai come oggi  la casa per tutti attraversa in profondità ed estensione  le esigenze e condiziona gli stili di vita delle società contemporanee  urbane e metropolitane,  al punto che una risposta positiva ad essa rappresenta intrinsecamente la soluzione di tanti altri problemi che restano sullo sfondo. La casa è cioè ancora e sempre un grande problema sociale, non diverso in quantità e urgenza da quello affrontato più di un secolo fa con le prime cooperative di mutuo soccorso per l’abitazione:  sono però cambiati  in modo significativo i termini del problema. Il fabbisogno di case permane elevato, si polarizza in modo crescente anche su categorie che non possono fruire della casa sociale ma non sono in grado di comperarsi una casa sul libero mercato, per i valori troppo elevati oppure perché pur  avendo un discreto lavoro non riescono ad accedere ai mutui; l'incidenza percentuale della spesa per la casa sul reddito è troppo elevata, e  le famiglie spesso rinunciano: risparmiano per paura del futuro, per la vecchiaia e per i figli; crescono in percentuale le persone per le quali casa e welfare sono strettamente collegate (anziani, studenti, famiglie monoreddito, separati); aumenta la mobilità: studenti e persone in cerca di lavoro muovono verso le città più qualificate dove studiare o trovare migliori occasioni; cresce in conseguenza la domanda di affitto e si afferma un nuovo modo di vivere legato alle residenze temporanee.

La società e l’economia ruotano sempre attorno al tema casa, ma in un modo diverso: non è un caso che le crisi economiche spesso siano generate dai mutui; che il dibattito sull’immigrazione sia spesso focalizzato intorno al tema della casa e dell'abitare; che il disagio sociale abbia tra le prime espressioni l’occupazione abusiva: avere una casa significa appartenenza, integrazione, partecipazione alla collettività; casa e lavoro rappresentano la dignità della persona, e una risposta adeguata al problema della casa è fattore di pace sociale, come l'accesso al  lavoro. Nonostante questo gli anni più recenti hanno registrato un progressivo abbandono del campo da parte del settore pubblico e la mancanza di risorse e di misure adeguate da parte della politica: i trend positivi del mercato immobiliare nel decennio trascorso avevano fatto ritenere di poter assegnare in larga misura al settore privato la soluzione del problema, semplicemente assegnando compiti ed obblighi, senza provvedere adeguatamente alle risorse: ma non è stato così. Un reale miglioramento della situazione attuale può avvenire solo con misure  adeguate alla dimensione del problema. E' importante che la  politica  dedichi alla casa le sue migliori energie perché  i suoi problemi sono al tempo stesso la risultante e il segnale del  malessere di una società: agire sulla sua soluzione significa quindi  contemporaneamente intervenire sul sintomo e favorire la guarigione.

Vi è poi un altro aspetto epocale e di assoluta  importanza che riguarda la casa, e  si riassume nel termine ampio e comprensivo di sostenibilità: la sfida contemporanea forse più importante che ci aspetta nei prossimi anni sarà  restituire alle nostre città e agli ambiti metropolitani qualità ambientale, relazioni sociali e modi di vita piacevoli, che hanno perso in gran parte: duemilacinquecento anni fa Aristotele poteva scrivere che la città era "il luogo privilegiato creato dagli uomini dove poter condurre una vita felice" ; un'affermazione che coincide con il fine stesso della politica. La sfida sui temi dell'abitare nella casa e nella città è pertanto oggi coincidente con il fine dell'azione politica. Se guardiamo al nostro passato recente possiamo vedere che gran parte dei problemi che affliggono le comunità urbane (e che dobbiamo impegnarci a risolvere)  dipendono proprio dalle risposte sbagliate che, per tanti motivi, sono state date al tema della casa.

Nel 1945 Ernesto Rogers, architetto e intellettuale milanese  per anni direttore di "Casabella" e riferimento culturale dell'urbanistica italiana, scriveva: "parlare di casa oggi è come parlare di pane, non di companatico;  ma non è sempre stato così: nella storia recente i problemi della casa si sono sempre posti quando più si facevan sentire, chiari e urgenti, i problemi sociali". Rogers scriveva in un contesto in cui il fabbisogno urgente era stato aggravato dalla stasi  pressoché totale dell'edilizia sociale durante la guerra, unita alle distruzioni che avevano reso inagibile una parte consistente degli alloggi. Le soluzioni elaborate dal Movimento Moderno, proseguiva Rogers, erano idonee a "poter dare la casa a tutti"; per realizzarle erano però necessarie "tempestive riforme sociali e innanzitutto una revisione spregiudicata dell'istituto della proprietà fondiaria". Le riforme non ci sono state, almeno per quanto riguarda l'enorme quantità di residenza sociale che è stata costruita nelle periferie urbane; negli stessi anni l'arch.Bottoni aveva proposto l'istituzione  di una assicurazione  sociale alla quale, a somiglianza delle altre forme assicurative sociali , contribuissero i lavoratori, i datori di lavoro, e lo Stato; proposta poi trasformata nei Piani per l'edilizia sovvenzionata.  Ma l'approvazione del Piano Regolatore Generale aveva peggiorato anziché migliorare la situazione  precedente, creando discontinuità nei prezzi delle aree fabbricabili, con un forte incremento dei minimi a causa delle limitazioni che i vincoli urbanistici avevano posto alla domanda globale: il divario tra presunto costo di trasformazione del terreno agricolo e i minimi prezzi ottenibili sul mercato delle aree era diventato (ed è tutt'ora) molto forte.

All'aumento della domanda  di  abitazioni non ha mai corrisposto un'adeguata politica di acquisizione delle aree per l'edilizia sociale; il fabbisogno trovava quindi soddisfazione in alloggi impropri e nell'abusivismo edilizio; i Comuni dovevano provvedere all'acquisizione delle aree, ma in quel contesto all'edilizia sovvenzionata non restavano che le zone non urbanizzate dell'estrema periferia. Essendosi rinunciato a ogni tentativo di intervento complessivo sull'urbano che avrebbe necessariamente inciso sulla rendita fondiaria, diventava una scelta obbligata, per gli interventi più consistenti, la scelta del quartiere autosufficiente, isolato dal contesto. La tesi del quartiere filtro tra la comunità e la città - a sua volta suddiviso in unità di vicinato volte a surrogare la società con una serie di microrelazioni interpersonali ed interfamiliari - è peraltro avvenuta in quegli anni con il consenso della cultura urbanistica italiana: sia quella di formazione razionalista, per l'equilibrato rapporto quantitativo che tale concezione sembrava garantire, e per la propensione al decongestionamento della città; sia la tendenza organica, che all'esperienza razionalista contrapponeva le teorie idealiste sulla dispersione della città. Un'indicazione esemplare dei limiti della pianificazione per quartieri è riscontrabile nel giudizio storico degli urbanisti su quella che viene definita senza dubbio la maggior realizzazione non solo dell' IACP di Milano ma di tutta Italia,  cioè  il Quartiere  Comasina: "..... la visione dall'esterno dell'accentuata introversione del suo studiato impianto microurbanistico  concorre, insieme con l'ubicazione, le notevoli dimensioni e la rigida monofunzionalità residenziale, a definire l'incongruenza della più ambiziosa realizzazione dell'edilizia sovvenzionata milanese rispetto ai modi di crescita della città e a precluderne l'assorbimento nell'eterogeneo, disordinato, ma più vitale ambiente della periferia, predestinandolo a ricorrere nelle cronache dell'emarginazione e della devianza ....". Un giudizio severo che potrebbe ripetersi con poche varianti per la maggior parte dei quartieri realizzati negli ambiti periferici della città, aggravati da un'architettura anodina e  dall'eccessiva densità.

Se oggi possiamo constatare una forte analogia con le osservazioni di Ernesto Rogers nel rapporto tra "problemi della casa e chiarezza e urgenza dei problemi sociali", è altrettanto evidente che la risposta non sta nel riproporre i grandi quartieri di edilizia sovvenzionata, che hanno aggiunto problemi ai contesti metropolitani; così come è da escludere che si voglia e possa procedere "a una revisione spregiudicata dell'istituto della proprietà fondiaria". Esistono però altre strade, che si possono rivelare altrettanto efficaci. E' anzitutto necessario definire - per differenza -  i contorni qualitativi di una possibile risposta al problema, che non può risiedere nel grande equivoco della quantità-economia, ma in specifiche qualità, che si presentano come indispensabili a fronte delle problematiche epocali e degli stili di vita contemporanei:

qualità  ambientale per la vita negli ambiti metropolitani;

qualità morfologica - architettonica – tecnologica;

dotazione dei servizi primari e accessibilità a quelli rari;

integrazione urbanistica nel contesto della città;

sostenibilità sociale della dimensione d'intervento.

Le esperienze storiche insegnano che le prime realizzazioni delle cooperative sociali e dell'Istituto Case Popolari,  di limitata dimensione ed  integrate nel tessuto urbano, rispettavano pienamente i requisiti sopra descritti per gli standards del tempo, ed hanno così rappresentato una risposta efficace, al punto che ancor oggi questi complessi edilizi, successivamente passati in proprietà degli occupanti, sono sostanzialmente gradevoli e ben vivibili, nonostante il tempo trascorso. Così  non è  per i grandi quartieri costruiti fino all'altro ieri: se criteri e strumenti per la loro riqualificazione  rappresentano comunque un primo  e doveroso obiettivo tattico, il problema-casa non può trovare una vera e complessiva soluzione con i grandi insediamenti pubblici, le cui caratteristiche di fondo contrastano in larga misura con le qualità sopra riportate, ma in un insieme sistematico di provvedimenti  più estesi, che consentano  ad una pluralità di soggetti la realizzazione puntuale di interventi non diversi in qualità dall'edilizia media del mercato, ma accessibili per livello economico alle fasce di popolazione interessata, e ad essi riservate con opportuni provvedimenti legislativi.  

Negli anni più recenti, alcuni interventi realizzati nei contesti urbani e metropolitani da cooperative private di abitazione, da operatori privati  e da fondazioni operanti nel così detto Social Housing, hanno dimostrato la pratica possibilità di rispondere positivamente ai requisiti sopra indicati: una  localizzazione  dotata di servizi di prossimità e ben servita dal sistema infrastrutturale per accedere ai servizi rari; un contesto ambientale e urbano gradevole e vivace, non necessariamente centrale; una dimensione dell'area sufficiente a consentire un progetto planivolumetrico ben integrato al contesto e un’attenta progettazione degli spazi aperti e di relazione nei quali s’inseriscano quelle attività semi-pubbliche specificamente pertinenti l’insediamento, aperte anche al pubblico esterno: spazi  di servizio e per la cura dei bimbi, incontro di anziani; sale comuni e di aggregazione per adolescenti, co-working, presenza di orti urbani; un’attenta riflessione sulla composizione sociale (in generale e per le caratteristiche di quel particolare insediamento) della popolazione insediata, con gli adeguati margini di flessibilità: studenti, anziani soli o in gruppo, giovani coppie, genitori separati, immigrati, famiglie mono parentali con figli; famiglie con figli grandi senza lavoro; single in età lavorativa in soggiorno temporaneo; ciascuno di questi soggetti pone ulteriori esigenze di organizzazione funzionale e distributiva, che non trovano risposta nelle troppo  banali suddivisioni dimensionali del mercato. Infine, un progetto architettonico e costruttivo  di buona qualità in grado di contemplare tutte queste esigenze  con una costruzione economica ma con grandi prestazioni e costi di manutenzione tendenti allo zero nell’arco di vita dell’edificio. Questi interventi esemplari esistono ma sono oggi estremamente limitati nel numero (e del tutto ininfluenti sul problema generale) perché frutto di condizioni particolari e fortunate, mentre le condizioni normali di mercato oggi esistenti ne impediscono o ne limitano grandemente  l'attuazione.

Quali sono le azioni di fondo e i provvedimenti di legge che possono favorire questa tipologia di  realizzazioni  in modo generalizzato e da una pluralità aperta  di soggetti attuatori, ampliando così anche efficacemente il mercato delle costruzioni? Se la casa in affitto è la richiesta generata dalla modificazione dei modi di vita contemporanei e i suoi costi devono essere commisurati alle limitate risorse dei giovani è necessario - perché questo mercato possa aprirsi in Italia in termini industriali - che vengano rimossi o mitigati  i fattori  (in primo luogo la tassazione eccessiva) che lo rendono privo di interesse per gli investitori, internazionali e locali: in alcuni Paesi la residenza in affitto viene considerata un investimento interessante, con un rendimento limitato ma stabile e sicuro, grazie alle generose agevolazioni fiscali e una regolazione del settore che mira a raggiungere un equilibrio tra interessi (diritti e doveri) di inquilini e proprietari, tutelando la morosità incolpevole attraverso l'intervento dei servizi sociali, e risolvendo rapidamente la morosità colpevole.

Se l'acquisto della casa a basso costo è limitato da problemi di erogazione dei mutui, la politica può e deve garantire l'accesso al credito, obbligando gli Istituti  ad erogare i mutui agli operatori immobiliari ed agli utenti finali, qualora i piani economici dei primi e gli indici di reddito (opportunamente adeguati) dei secondi siano validati: se le banche non possono fallire e devono essere salvate dalla politica con denaro pubblico, è la politica che deve garantire la loro utilità sociale anche in questo settore. Se il costo del terreno e degli oneri incide eccessivamente sulle possibilità di acquisto, si devono generalizzare strumenti legislativi (già talvolta sperimentati) per azzerare l'uno e gli altri nei casi opportuni: ma dentro  e non fuori la città; non limitati ad operatori privilegiati, ma  per tutti gli attori del mercato, vincolando solo i prezzi di vendita. La tecnologia e l'industria delle costruzioni sono in grado di  offrire le soluzioni tecniche adeguate: prestazioni energetiche di casa passiva sono oggi raggiungibili  con relativa facilità; materiali  ecologici  durevoli sono disponibili; ed esistono - tra i tanti - anche  architetti  che sanno ancora  progettare  case comode e belle nel senso comune del termine: la politica potrebbe valorizzare questi progetti e riservare ad essi forti agevolazioni, anziché inseguire le costose stranezze delle archistar di turno realizzate magari con denaro pubblico.

La politica è assolutamente in grado di fare tutto questo, è sufficiente che diventi realmente consapevole dell'enorme valore sociale che esso rappresenta, e decida di farlo. Se lo farà, le nostre città  potranno ridiventare - col  tempo - di nuovo belle e vivibili in tutta la loro dimensione.


fazziniClaudio Fazzini

professore associato di progettazione urbana

Politecnico di Milano